토지거래허가구역 '세입자 있는 집'도 매수 허용 & 양도세 중과 후 서울 매물 '3천 건' 증발

가정의 달 중순으로 접어든 5월 12일 오늘, 정부가 토지거래허가구역(토허구역) 내 거래 절벽을 해소하기 위한 파격적인 카드를 꺼내 들었습니다. 오늘 오전 국토교통부가 발표한 실거주 유예 확대 방안과 양도세 중과 재시행 이후의 시장 변화를 정리해 드립니다.

가장 먼저 주목해야 할 소식은 '토지거래허가구역 내 실거주 의무의 한시적 완화'입니다. 정부는 오늘, 토허구역 내에서 주택을 살 때 적용되던 실거주 의무를 '세입자가 있는 모든 주택'으로 확대하여 연말까지 한시 유예한다고 발표했습니다. 그동안은 다주택자가 파는 주택에만 일부 적용되어 형평성 논란이 있었으나, 이제는 매도자가 누구든 임대차 계약이 남아있다면 무주택 매수자가 해당 주택을 살 수 있게 된 것인데요. 갭투자를 막으면서도 세입자 때문에 집을 못 팔던 분들에게는 확실한 퇴로가, 무주택자에게는 상급지 진입의 기회가 열린 셈입니다. 단, 늦어도 2028년 5월까지는 실제 입주해야 한다는 조건이 붙어 있으니 자금 계획을 면밀히 세우셔야 합니다.

반면, 매매 시장은 세금 장벽에 가로막혀 '매물 잠김' 현상이 심화되고 있습니다. 지난 5월 9일 양도세 중과 유예가 종료된 지 단 이틀 만에, 서울 아파트 매물 약 2,800건이 순식간에 증발했는데요. "이 세금을 내고 파느니 차라리 증여하거나 버티겠다"는 다주택자들이 매물을 대거 거둬들였기 때문입니다. 특히 강동구(-8.9%)와 성북구(-6.2%) 등 외곽 지역의 매물 회수율이 높아, 절세 급매물을 기다리던 매수 대기자분들은 다시 한번 관망세로 돌아설 수밖에 없는 상황입니다.

전세 시장 또한 만만치 않습니다. 지난주 서울 전셋값이 0.23% 오르며 6년여 만에 최대 상승 폭을 기록한 가운데, 오늘 발표된 데이터에 따르면 송파구는 무려 0.49% 급등하며 전세 대란의 정점에 서 있습니다. 매매 물량이 잠기고 전셋값이 치솟는 전형적인 공급 부족 장세가 나타나고 있어, 실수요자분들은 오늘 발표된 토허구역 완화책을 활용해 실거주 입주 시점을 조율하는 전략적 매수를 고민해 보실 필요가 있습니다.

결론적으로 5월 12일 현재 부동산 시장은 '거래 규제의 완화'와 '세금으로 인한 매물 잠김'이 팽팽하게 맞서고 있습니다. 무주택자분들은 연말까지 한시적으로 운영되는 토허구역 실거주 유예 혜택을 적극 검토하시고, 다주택자분들은 강화된 양도세 세율에 맞춰 증여나 장기 보유 등 자산 포트폴리오를 재편하시길 당부드립니다.